L’objectif recherché est le plus souvent de démocratiser l’accès à l’investissement immobilier ainsi que de simplifier et sécuriser les transactions grâce à un registre transparent et présumé infalsifiable.
Les réponses ne sont pas évidentes puisqu’elles se trouvent au croisement de plusieurs droits. Dans le présent article, nous apporterons quelques pistes de réflexion sur ce sujet passionnant.
Comment structurer une opération de « tokenisation » immobilière ?
Avant toute chose, il convient de définir ce que l’on entend généralement par la notion de « tokenisation » de l’immobilier, ce d’autant que ce concept est totalement inconnu du droit français. La « tokenisation » consiste tout simplement à représenter la propriété d’un actif dans une blockchain. Or, le droit français ne prévoit expressément la reconnaissance d’un droit de propriété sur des actifs enregistrés dans une blockchain que pour les minibons (cette catégorie de bons de caisse permettant aux PME de se financer en recourant à l’épargne publique via des plateformes de crowdfunding) et les titres financiers émis par les sociétés par actions à condition qu’ils ne soient pas admis aux opérations d’un dépositaire central de titres (i.e. négociés sur une plate-forme de négociation).
Ainsi, pour l’heure, la France ne reconnaît pas formellement d’effet juridique à l’enregistrement de la propriété d’un actif immobilier dans une blockchain. Il pourrait alors être envisagé de faire entrer cet actif immobilier dans le patrimoine d’une société par actions puis de représenter les actions de cette société au moyen d’une blockchain. La « tokenisation » de l’immobilier s’assimilerait donc à la « tokenisation » d’une société par actions propriétaire d’un bien immobilier.
Le fait que les actions d’une société soient enregistrées dans une blockchain implique de respecter non seulement le Code de commerce, mais aussi le régime propre aux titres financiers. A contrario, le cadre juridique propre aux jetons dits « utilitaires » qui encadre les offres au public de jetons (ICO) et les Prestataires de Services sur Actifs Numériques (PSAN) n’est pas applicable dans ce cas.
Peut-on payer le prix d’acquisition d’un bien immobilier « tokenisé » en crypto-actifs ?
En pratique, ce type de projet de « tokenisation » prend communément la forme d’un placement privé ou d’une offre au public de titres financiers pour un montant inférieur à 8 millions d’euros avec dépôt d’un Document d’Information Synthétique (DIS) auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF). De même, s’il n’est en principe pas possible, pour des raisons juridiques, d’organiser un véritable marché secondaire des titres financiers enregistrés dans une blockchain, certaines solutions alternatives peuvent être explorées.
Cette structuration est actuellement envisagée dans le cadre de différents projets novateurs, visant à faciliter l’accès du plus grand nombre à des actifs immobiliers, par exemple dans une optique patrimoniale. Dans le cas où la société ayant vocation à porter le bien immobilier détiendrait des crypto-actifs, elle pourrait souhaiter procéder à cette acquisition via un paiement en crypto-actifs.